Reduzir a inadimplência em condomínios é um desafio constante para síndicos e administradoras. Quando parte dos moradores deixa de pagar, quem está em dia acaba arcando com a diferença, e serviços essenciais podem ficar ameaçados. Veja os segredos para enfrentar o problema com firmeza, mas dentro da lei.
Índice
Por que a inadimplência em condomínios é difícil de combater
A multa por atraso da taxa condominial é limitada a 2% sobre o débito, mais juros previstos na convenção ou, se ela for omissa, de 1% ao mês (art. 1.336, § 1º, do Código Civil). Como a multa é baixa, ela nem sempre desestimula o atraso. Por isso, a estratégia precisa ir além.
Segredos para reduzir a inadimplência em condomínios
1. Mostre a situação a todos
Apresente em assembleia um balanço da saúde financeira do condomínio, sem apontar culpados. O objetivo é conscientizar: o que está em jogo é o bem-estar coletivo.
2. Defina regras claras de cobrança
Estabeleça, de preferência em assembleia, um fluxo de cobrança: lembrete antes do vencimento, aviso após o atraso, notificação formal e encaminhamento jurídico a partir de um número definido de parcelas.
3. Avise antes do vencimento
Lembretes por e-mail ou pelo aplicativo reduzem atrasos por esquecimento. Meios de pagamento práticos, como Pix e boleto com QR Code, também ajudam.
4. Mantenha o canal de negociação aberto
Nem todo atraso é má-fé. Ofereça a possibilidade de acordo e parcelamento, dentro dos limites aprovados pela assembleia. Evite perdoar multas e juros sem critério, para não desestimular quem paga em dia.
5. Não deixe a dívida acumular
Quanto maior a dívida, mais difícil o pagamento. Aja logo nos primeiros meses.
6. Use os meios legais
Quando a conciliação não funciona, o caminho é a cobrança judicial. Desde o Código de Processo Civil de 2015, a cota condominial é título executivo extrajudicial (art. 784, X), o que permite uma execução mais rápida. Em muitos estados, também é possível protestar a dívida em cartório. Se necessário, a unidade pode até ser penhorada, mesmo sendo bem de família.
7. Conte com profissionais
Assessoria jurídica ou empresas especializadas em cobrança dão mais formalidade ao processo.
O que não fazer
- Nunca exponha os devedores, por exemplo, com nomes em quadros de aviso ou grupos de mensagens. Isso pode gerar indenização por danos morais e violar a LGPD;
- Não corte serviços essenciais, como água, nem impeça o uso do elevador;
- Não aplique multas acima do limite legal.
Lembre ainda que o condômino inadimplente não pode votar nas assembleias (art. 1.335, III). Veja também o que diz a lei sobre o voto do inadimplente.
