Quem mora em prédio sabe que a vida em condomínio tem suas particularidades. Reunimos aqui as curiosidades mais comuns sobre condomínios, com as dúvidas que mais aparecem entre moradores e síndicos.
1. Tem coisa que pode, mas não convém
Fazer festas barulhentas, conversar se esquecendo do tempo na porta do elevador, passar pelos corredores com água da piscina pingando e deixando rastros são atitudes que precisam ser repensadas quando se mora em condomínio.
Fumar na sacada do seu apartamento, por exemplo, pode? A Lei Antifumo (Lei 12.546/2011) proíbe o fumo em ambientes coletivos fechados, como halls e salões, mas a varanda faz parte da unidade privada. Em geral, a convenção não pode proibir de forma genérica o fumo dentro do apartamento. Porém, se a fumaça incomodar de forma excessiva os vizinhos, a situação pode ser tratada como uso nocivo da propriedade, nos termos do art. 1.277 do Código Civil, e há decisões judiciais nos dois sentidos.
Por isso, o bom senso continua sendo o melhor caminho.
2. Convenção e Regimento Interno: Afinal, pra que servem?
A Convenção do Condomínio funciona como a “lei interna” do condomínio. Ela detalha as normas gerais, os direitos e as obrigações dos condôminos e a forma de rateio das despesas. Para ser aprovada, precisa da assinatura de titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e, para valer contra terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333 do Código Civil).
Já o Regimento Interno também é importante, mas deve ser elaborado e considerado à luz da Convenção. Ele é aprovado em assembleia, com o quórum previsto na convenção. Ele define as normas de uso, organiza o cotidiano do condomínio e inclui diversos pontos sobre como manter a ordem e padronizar os acessos ao condomínio.
3. Taxas condominiais
Às vezes, condomínios similares e com estrutura parecida, com piscina, academia, áreas de lazer e o mesmo número de elevadores têm taxas condominiais com valores bastante diferentes.
O tamanho é um dos componentes que determinam o valor das cotas mensais pagas pelos moradores. Outro fator que influencia demais nos custos para cada unidade é o número de funcionários que os condomínios têm.
A folha de pagamento e os encargos pesam entre as despesas que incluem, ainda, consumo de água e de energia elétrica. Às vezes, até de gás também.
Lembrando que a quantidade de unidades também impacta significativamente no peso do valor da parte que cabe a cada bolso. Isso porque o total das despesas é rateado entre as unidades, em regra conforme a fração ideal de cada uma, salvo se a convenção definir outro critério (art. 1.336, I, do Código Civil).
4. Primeiro síndico: como agir?
Ao se mudar para um condomínio, geralmente o morador fica na dúvida sobre quem é o responsável pela administração do empreendimento até que haja a eleição do primeiro síndico.
Para que um condomínio esteja regular e oficialmente instalado, é necessária uma assembleia de instalação, normalmente convocada pela incorporadora, muitas vezes com o apoio da administradora que passará a cuidar do empreendimento.
Esta é uma condição imprescindível para implantação do condomínio, e nesta reunião, todos podem aprovar a primeira previsão orçamentária. É quando também se realiza a eleição do primeiro síndico.
Resumo das curiosidades mais comuns sobre condomínios
Entre as curiosidades mais comuns sobre condomínios, vale guardar três ideias: a convenção e o regimento são as regras da casa; a taxa depende do porte, dos funcionários e da fração ideal de cada unidade; e o bom senso resolve boa parte dos conflitos do dia a dia.
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