O condomínio precisa fazer uma obra urgente. E agora, síndico? Obras necessárias e emergenciais devem ser feitas o quanto antes, porque a demora pode gerar prejuízos ainda maiores e colocar pessoas em risco. A boa notícia é que a lei dá autonomia ao síndico nesses casos, com algumas regras.
O que diz o Código Civil sobre obra urgente
O art. 1.341 do Código Civil trata das obras no condomínio. Para as obras e reparos necessários, a regra é:
- Obras necessárias: podem ser feitas pelo síndico sem autorização da assembleia. Se o síndico for omisso ou estiver impedido, qualquer condômino pode tomar a iniciativa.
- Obra urgente com despesa excessiva: pode ser realizada, mas o síndico deve dar ciência à assembleia, que precisa ser convocada imediatamente.
- Obra necessária, não urgente, com despesa excessiva: só pode ser feita após autorização de uma assembleia convocada especialmente para isso.
Já as obras úteis dependem do voto da maioria dos condôminos, e as voluptuárias (de embelezamento ou lazer), de dois terços.
Exemplos de obra urgente
- Elevador parado por defeito, especialmente em prédios altos ou com moradores com mobilidade reduzida;
- Vazamentos que comprometam a estrutura ou outras unidades;
- Risco de queda de revestimento da fachada ou de marquises;
- Falhas no sistema de prevenção de incêndio ou na rede elétrica;
- Portões de acesso quebrados, comprometendo a segurança.
Uma modernização completa do elevador, por outro lado, geralmente não é urgente e, se for cara, deve passar pela assembleia antes.
Boas práticas para o síndico
- Documente a urgência com fotos, laudos e, se possível, parecer técnico;
- Mesmo com pressa, busque mais de um orçamento;
- Contrate empresa com responsável técnico (ART ou RRT);
- Comunique os moradores sobre o problema e a solução adotada;
- Leve tudo para a prestação de contas.
Também é possível que a assembleia, ao aprovar uma obra, já autorize o síndico a arcar com custos adicionais até um limite definido em ata, por exemplo, um percentual do valor total. Isso evita novas reuniões por pequenas variações.
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