A relação entre condomínios e Airbnb foi motivo de muita discussão na Justiça. Quando este artigo foi publicado, em 2019, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) havia começado a julgar se um condomínio residencial pode proibir os moradores de alugar unidades por curta temporada em plataformas digitais. O julgamento terminou em 2021, com uma decisão importante para síndicos e proprietários.
O que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/1991 prevê a locação residencial comum, normalmente com contratos de 30 meses, e a locação para temporada, de até 90 dias. Muita gente entende que o aluguel por aplicativo se encaixa nessa segunda hipótese, mas a questão é mais complexa quando há alta rotatividade de hóspedes e serviços típicos de hospedagem.
O caso julgado pelo STJ
O caso envolvia um casal de Porto Alegre que alugava quartos de um apartamento por meio do Airbnb. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul entendeu que a alta rotatividade, a falta de vínculo entre os ocupantes e a reforma do imóvel para criar mais quartos caracterizavam hospedagem, uma atividade comercial proibida pela convenção do condomínio.
No STJ, o relator original, ministro Luis Felipe Salomão, votou a favor dos proprietários, por entender que a proibição feria o direito de propriedade. Mas esse voto ficou vencido. Em abril de 2021, a Quarta Turma decidiu, por maioria, que os condomínios residenciais podem proibir esse tipo de locação de curta duração por meio da convenção (REsp 1.819.075/RS). Para a maioria dos ministros, a atividade se aproxima de uma hospedagem atípica, incompatível com a destinação residencial do prédio.
O que isso significa para condomínios e Airbnb hoje
- A convenção é decisiva: se ela estabelece a destinação exclusivamente residencial e veda atividades de hospedagem, o condomínio pode restringir os aluguéis de curta duração.
- Alteração da convenção: para incluir ou mudar essa regra, é preciso aprovação de dois terços das frações ideais (art. 1.351 do Código Civil).
- Onde for permitido, organize: exija cadastro prévio dos hóspedes, informe as regras do condomínio e defina responsabilidades do proprietário por danos e infrações.
- Segurança: a rotatividade exige atenção redobrada no controle de acesso.
Cada caso pode ter particularidades, por isso vale consultar a assessoria jurídica do condomínio. Um sistema de controle de acesso com pré-cadastro de visitantes ajuda a manter a segurança. Veja também os tipos de acesso digital em condomínios.
